전세퇴거자금대출, 1억 한도라는 말이 사실인가요?
전세퇴거자금대출 한도가 1억으로 막혔다는 이야기에 당황했다면, 그 규제가 ‘누구에게, 언제부터’ 적용되는지를 먼저 확인해야 합니다.
세입자 퇴거일이 다가오는데 전세금을 돌려줄 현금이 부족한 상황, 임대인이라면 한 번쯤 겪는 현실입니다. 은행 창구에서 “1억까지밖에 안 나와요”라는 말을 들은 뒤 어디서부터 잘못된 건지 막막해하는 분들이 많습니다. 하지만 실제로 지식인과 부동산 카페에서 수백 건의 사례를 분석해보면, 1억 제한이 적용되지 않는 경우가 생각보다 많습니다.
핵심은 2025년 6월 27일이라는 규제 기준일입니다. 이 날짜를 기준으로 임대차 계약 시점과 주택 취득 시점이 맞물리는지 여부에 따라 대출 한도가 완전히 달라집니다. 이 글에서는 전세퇴거자금대출 1억 한도 조건의 구조를 LTV·DSR·실거주 요건까지 포함해 정확하게 정리합니다.
전세퇴거자금대출 구조와 법적 근거
전세퇴거자금대출은 임대인이 세입자에게 보증금을 반환하기 위해 담보주택을 활용해 실행하는 목적성 주택담보대출입니다.
정식 명칭은 금융기관마다 ‘전세보증금반환대출’, ‘생활안정자금 목적 주담대’ 등으로 다르지만, 금융감독원이 분류하는 가계대출의 생활안정자금 항목에 해당합니다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 그대로 적용되며, 2025년 6월 27일 이후 계약 건에 대해서는 추가 한도 상한이 설정됩니다.
• 금감원 가계대출 생활안정자금 분류 → 주담대 규제 동일 적용
• 2025년 6·27 부동산 대책: 신규 계약 기준 1억 원 상한 설정
• 기존 계약(6.27 이전) 유지 시 소급적용 없음 — 기존 LTV 기준 그대로
• 스트레스 DSR 3단계: 1금융권 40%, 2금융권 50% 적용
금융감독원과 각 은행 공시 자료를 기반으로, 2026년 현재 적용 중인 규제 내용을 정확히 반영합니다. 중요한 점은 규제 기준일이 ‘대출 실행일’이 아니라 ‘임대차 계약 체결일’과 ‘임대인의 주택 취득일’이라는 점입니다.
전세퇴거자금대출 한도를 결정하는 3가지 축
전세퇴거자금대출 한도는 LTV(담보 여력), DSR(소득 대비 부채), 규제 기준일(6.27 전·후) 세 가지가 동시에 작용합니다.
많은 분들이 “시세의 몇 %까지 나오나요?”라고만 물어보는데, 실제로는 아래 세 가지 축이 독립적으로 작동하면서 그중 가장 낮은 값이 최종 한도가 됩니다.
| 결정 요소 | 기준 | 한도 영향 |
|---|---|---|
| ① LTV (담보비율) | 주택 시세 × 적용 비율 | 지역·주택수별 상이 (최대 LTV 70%) |
| ② DSR (부채비율) | 연소득 대비 연간 원리금 | 1금융 40% / 2금융 50% |
| ③ 규제 기준일 | 6.27 전·후 계약·취득 여부 | 1억 상한 적용 여부 결정 |
예를 들어 LTV로는 3억이 나와도, DSR로 계산하면 1.5억이 한도인 경우가 있습니다. 반대로 DSR은 여유가 있는데 6.27 이후 계약이라서 1억으로 막히는 경우도 있습니다. 세 축을 모두 계산한 뒤 가장 낮은 값이 실제 대출 가능 금액이 됩니다.
한 가지 흔한 오해는, 시세 7억짜리 아파트를 보유하면 무조건 70%인 4.9억이 나온다고 생각하는 것입니다. LTV는 어디까지나 ‘최대 한도의 천장’일 뿐이고, DSR 규제와 기준일 조건이 그 아래에서 한도를 더 눌러내립니다.
전세퇴거자금대출 1억 한도, 이 두 조건이 동시에 충족되면 무력화됩니다
전세퇴거자금대출 1억 상한은 아래 두 조건이 모두 충족될 때 적용되지 않습니다.
조건 1. 현재 임대인의 해당 주택 소유권 취득일이 2025년 6월 27일 이전
조건 2. 현재 세입자와의 최초 임대차 계약 체결일이 2025년 6월 27일 이전
→ 두 조건 모두 충족 시: 기존 LTV 기준(최대 70%) 적용, 1억 상한 없음
→ 둘 중 하나라도 6.27 이후면: 1억 상한 적용
이 기준을 모르고 은행 창구에서 “1억밖에 안 된다”는 말만 듣고 돌아온 분들이 실제로 매우 많습니다. 특히 집주인이 바뀐 경우(매매·증여 등으로 소유권 이전)에는 기존 세입자와의 계약이 아무리 오래됐어도, 새 소유권 취득일이 6.27 이후라면 1억 제한이 적용됩니다.
반대로 갭매수 후 2년 뒤 전세가 만료되는 경우에도, 주택 취득일과 임대차 계약일이 모두 6.27 이전이라면 LTV 기준으로 최대 한도까지 받을 수 있습니다. 지식인 데이터에서 가장 많이 혼동된 부분이 바로 이 ‘기준일의 이중 조건’입니다.
전세퇴거자금대출 LTV 한도 조견표 — 주택수·지역별 완전 정리
전세퇴거자금대출 LTV는 주택 수, 지역(규제 여부), 실거주 의사에 따라 최대 40%에서 70%까지 달라집니다.
| 임대인 주택 수 | 지역 구분 | 실거주 전입 | 적용 LTV | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택 | 비규제 | 실거주 | 70% | 최대 한도 |
| 1주택 | 규제지역 | 실거주 | 50% | 투기과열 40% |
| 1주택 | 비규제/규제 | 비실거주 | 1억 상한 | 6.27 이후 기준 |
| 일시적 2주택 | 비규제 | 실거주 | 60% | 처분 조건 없음 |
| 다주택(2주택↑) | 비규제 | 무관 | 60% | 6.27 이전 계약 한정 |
| 다주택 | 규제지역 | 무관 | 1억 상한 | 6.27 이후 사실상 제한 |
LTV 70%(비규제·1주택) 또는 50%(규제·1주택) 적용을 받으려면 세입자 퇴거 후 6개월 내 해당 주택에 전입신고를 완료해야 합니다. 단, 일부 은행은 대출 실행 시점에 이미 전입신고가 되어 있어야 가심사가 통과되므로, 세입자와의 퇴거 일정 조율이 중요합니다.
보금자리론을 활용하면 아파트 기준 LTV 70%, 그 외 주택 65%까지 적용받을 수 있습니다. 다만 보금자리론은 주택가격 기준이 있으므로 고가 주택은 별도 상담이 필요합니다.
전세퇴거자금대출 실전 사례 3가지 — 한도 계산 실제 결과
전세퇴거자금대출 한도 계산은 이론보다 실제 케이스를 보면 훨씬 직관적으로 이해됩니다.
사례 1 — 1주택자, 비규제 아파트, 6.27 이전 계약
서울 외 비규제지역 아파트(KB시세 5억), 세입자 전세금 2.8억, 취득일 2024년 7월, 계약일 2024년 8월. → 두 조건 모두 6.27 이전이므로 LTV 70% 적용. 이론상 최대 3.5억이나 DSR 계산 후 2.8억 전액 실행 성공. 실거주 전입 완료.
사례 2 — 1주택자, 규제지역, 6.27 이후 취득
서울 조정대상지역 아파트(시세 9억), 취득일 2025년 9월(6.27 이후), 세입자 계약일 2024년 5월(이전). → 취득일이 6.27 이후이므로 두 조건 미충족, 1억 상한 적용. 은행에서 “DSR 여유 있어도 1억밖에 불가”라고 안내받은 케이스.
사례 3 — 2주택자, 비규제, 6.27 이전 계약
경기도 비규제 아파트(시세 7억), 전세금 3억, 취득·계약 모두 2024년 중. → 2주택자이나 6.27 이전 계약이므로 LTV 60% 적용. 4.2억 한도 내에서 기존 주담대 1억 제외 후 3억 실행 성공. DSR이 관건이었고 스트레스 금리 가산 적용.
1금융권(시중은행)에서 DSR 40% 초과로 거절됐을 때, 2금융권(농협·신협·저축은행 등)은 DSR 50% 기준을 적용합니다. 다만 금리는 약 1~2%p 높아지며, 행안부 소속 상호금융(농협·신협·수협)은 별도 심사 기준을 적용해 1금융권과 다른 한도가 나오는 경우가 있습니다.
전세퇴거자금대출 신청 전 반드시 확인할 3가지
전세퇴거자금대출 신청 전 계약 기준일, LTV 여력, 실거주 일정 세 가지를 미리 점검하면 실패 없이 진행할 수 있습니다.
첫째, 기준일 이중 확인입니다. 취득일과 임대차 계약 체결일 모두 2025년 6월 27일 이전인지 등기부등본과 전세계약서로 확인하세요. 재계약서를 새로 작성한 경우, 최초 계약서 기준인지 재계약서 기준인지는 금융기관마다 해석이 다를 수 있어 사전 확인이 필수입니다.
둘째, DSR 자가계산입니다. 기존 대출의 연간 원리금 상환액과 신규 대출 예상 원리금을 합산해 연소득의 40%를 넘지 않는지 미리 계산해보세요. 초과하면 2금융권 탐색 또는 기존 대출 일부 상환이 필요합니다.
셋째, 실거주 일정 조율입니다. 세입자 퇴거일과 임대인 전입 예정일을 6개월 이내로 맞추고, 대출 가심사 시점에 이미 세입자가 전출 신고를 마쳤거나 퇴거 확인서를 준비해두면 심사 속도가 크게 빨라집니다.