공동명의 다주택 종부세 개편 1세대1주택자 특례 총정리

공동명의 다주택 논란이 최근 부동산 커뮤니티를 뜨겁게 달구고 있습니다. 집은 한 채인데 부부가 나눠서 등기했다는 이유만으로 다주택자 취급을 받는다는 이야기에 놀란 분들이 많은데, 실제로는 원칙과 예외를 나눠서 봐야 정확합니다.

공동명의 다주택 이야기, 남 일이 아닙니다

부부가 집 한 채를 나눠 가진 경우는 특별한 사람들의 이야기가 아닙니다. 상당수 맞벌이 부부, 은퇴를 앞둔 고령자 세대가 세금을 아끼려고 선택하는 흔한 명의 방식입니다. 그런데 정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안에 2028년부터 종합부동산세 공정시장가액비율을 단계적으로 올리는 내용이 담기면서, 이 흔한 명의 방식이 갑자기 논란의 중심에 섰습니다. 다음 장부터 무엇이 실제로 바뀌는지, 내가 해당되는지부터 차근차근 짚어보겠습니다.

공동명의 다주택자 취급, 정확히 뭐가 바뀌는 걸까요

종합부동산세는 재산세와 달리 세대가 아니라 개인을 기준으로 매기는 인별과세가 원칙입니다. 부부가 집 한 채를 공동으로 소유하면 남편과 아내 각각을 별도의 주택 소유자로 보기 때문에, 원칙대로라면 처음부터 ‘1세대 1주택자’가 아니라 ‘각자 1주택을 가진 두 사람’으로 계산됩니다. 문제는 종부세 과세표준을 정하는 공정시장가액비율입니다. 정부는 이 비율을 현재 60%에서 2027년 70%로 일괄 인상한 뒤, 2028년부터는 1세대 1주택자를 제외한 나머지 소유자에게 80%를 추가로 적용하기로 했습니다. 특례를 신청하지 않은 공동명의 1주택자는 이 ‘나머지 소유자’에 포함돼, 결과적으로 다주택자와 같은 80%의 비율을 적용받게 됩니다.

공동명의 다주택 특례를 신청하면 이렇게 달라집니다

이 부담을 피할 방법이 없는 것은 아닙니다. 2021년부터 시행 중인 ‘공동명의 1주택자 특례’를 신청하면, 부부가 공동으로 소유한 1주택을 마치 단독명의 1세대 1주택자처럼 계산해줍니다. 신청이 받아들여지면 공시가격에서 12억 원을 공제받고, 60세 이상 고령자 세액공제와 5년 이상 장기보유 세액공제까지 합쳐 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있습니다. 반대로 특례를 신청하지 않으면 부부 각자 9억 원씩, 합쳐서 18억 원을 공제받는 대신 이런 세액공제는 전혀 적용되지 않습니다. 정부 관계자도 부부 공동명의에 일률적으로 다주택자 과세를 적용하는 것은 아니라고 설명했는데, 바로 이 특례 제도가 그 근거입니다. 결국 공동명의 다주택 여부를 가르는 건 등기 방식이 아니라 이 특례 신청 여부입니다.

특례 신청이 항상 유리하지는 않습니다

여기서 대부분이 놓치는 부분이 있습니다. 특례를 신청한다고 해서 세금이 항상 줄어드는 것은 아니라는 점입니다. 공시가격이 낮거나 매우 높은 구간에서는 오히려 특례를 신청하지 않고 인별과세를 유지하는 쪽이 유리해질 수 있습니다. 기본공제 총액(18억 원)이 특례 신청 시 공제(12억 원)보다 크고, 과세표준이 부부 두 사람에게 나뉘면서 낮은 세율 구간이 적용되는 효과가 있기 때문입니다. 2028년부터 장기거주 세액공제에 600만 원 한도가 새로 생기면서 초고가 구간에서도 이런 역전 현상이 나타날 수 있다는 점이 이번 개편의 숨은 변수입니다.

지금(2026년) 기준으로는 공시가 20억 5천만 원 이하 구간에서만 미신청이 유리했지만, 2028년부터는 이 구간이 19억 2천만 원 이하와 32억 원 초과 두 곳으로 나뉘어 넓어집니다. 우리 집이 정확히 어느 구간에 속하는지는 국세청 홈택스나 세무 전문가를 통해 실제 공시가격 기준으로 다시 확인하는 것이 안전합니다. 공동명의 다주택 개편이 처음 시행되는 해인 만큼, 신청 전 유불리 계산은 한 번 더 짚고 넘어가는 편이 좋습니다.

신청은 9월 16일부터 30일까지입니다

공동명의 1주택자 특례는 자동으로 적용되지 않습니다. 매년 9월 16일부터 30일까지 관할세무서에 ‘공동명의 1주택자 특례 신청서’와 혼인관계증명서를 제출해야 합니다. 다만 한 번 신청한 다음 해부터는 내용에 변동이 없으면 별도 신청 없이 계속 적용되므로, 이미 특례를 받고 있던 부부라면 새로 신청서를 낼 필요는 없습니다. 지분율이 큰 배우자가 원칙적으로 납세의무자가 되고, 지분율이 같다면 부부가 합의해 한 명을 정하면 됩니다.

재산세는 이 논란과 무관합니다

공동명의면 재산세도 늘어나는 것 아니냐고 걱정하는 경우가 많은데, 결론부터 말하면 재산세는 이번 논란과 관계가 없습니다. 재산세는 세대나 개인이 아니라 주택이라는 물건 자체를 기준으로 지분만큼 나눠 부과되며, 종부세처럼 다른 주택 보유 여부와 합산해 계산하지 않습니다. 이번에 문제가 된 공정시장가액비율 인상과 1세대 1주택자 특례는 모두 종합부동산세에만 적용되는 제도이므로, 재산세 고지서에는 공동명의라는 이유로 달라지는 부분이 없습니다.

자주 묻는 질문